RIO — A combinação de crise econômica e juros no menor nível da história — atualmente em 2,25% ao ano — deu novo fôlego ao mercado de leilões de imóveis. Segundo a Associação da Leiloaria Oficial do Brasil, houve aumento de ao menos 25% no número de certames este ano.
O aumento da procura é resultado da busca por preços mais em conta, que podem chegar a 50% do valor real de compra, e de diversificação de investimentos para os que não convivem bem com o sobe-e-desce da Bolsa.
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O aumento da oferta de imóveis em razão da inadimplência também contribui. Até mesmo fatores comportamentais deram um empurrãozinho para o setor.
Com o isolamento social dos que podem ficar em casa, saiu de cena a peregrinação em busca da casa própria e comprar um apartamento de forma virtual deixou de ser um entrave. Segundo leiloeiros, as vendas fechadas cresceram mais de 30% no ano.
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— Temos desde o investidor que está fugindo da volatilidade da Bolsa até a pessoa que está à procura de um lugar para morar. A flexibilidade dos bancos no financiamento imobiliário para leilões favorece a compra. Atualmente, é possível arrematar um imóvel em leilão financiando 90% do valor e dividindo em até 420 vezes — disse Fernando Cerello, leiloeiro da Mega Leilões.
Com juros a 2,25% ao ano, a caderneta de poupança já rende mais do que boa parte dos fundos de renda fixa, o que faz, segundo analistas, com que o investidor busque alternativas para ampliar seus ganhos.
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Para Henri Zylberstajn, CEO da Sold Leilões, empresa do Grupo Superbid, o isolamento social dos que podem ficar em casa em razão da pandemia aumentou o interesse do consumidor.
— Nos últimos 90 dias, a população ficou em casa, e mais pessoas estavam disponíveis para buscar ativos com boas oportunidades de preço, no caso, os imóveis — afirmou Zylberstajn, destacando que a empresa registrou 74% de aumento no número de leilões de imóveis de janeiro a abril na comparação com igual período do ano passado e alta de 33% nas vendas.
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O aumento da oferta é resultado direto da crise. Segundo Zylberstajn, 80% dos imóveis fazem parte da carteira dos bancos, retomados depois que os compradores não conseguiram pagar o financiamento, ou usados como garantia para a quitação de dívidas. Os 20% restantes são de incorporadoras. Neste caso, podem integrar o estoque da empresa ou ter retornado ao portfólio em razão da inadimplência.
Atenção aos detalhes
A maioria das propriedades é formada por imóveis residenciais, como casas, apartamentos, flats e terrenos. Mas 33% deste segmento são edificações rurais ou comerciais (galpões, salas, concessionárias, agências, prédios, terrenos ou fazendas).
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Para quem atua no setor, a tendência é de alta nos próximos meses. Patrícia Curvelo, diretora da InvestMais, avalia que o movimento mais forte das instituições financeiras deve ocorrer no segundo semestre, em razão da crise:
— O banco teve de fazer concessões por conta da pandemia, com a suspensão da cobrança das parcelas de financiamento. E como tem este patrimônio parado, precisa se desfazer para fazer caixa, levando a leilão em condições agressivas e preços reduzidos.
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Para Zylberstajn, da Sold, a partir do próximo mês já haverá alta considerável:
— Muitas pessoas perderam seus empregos, tiveram queda na renda, são autônomos... Certamente deixaram de pagar as parcelas. Como o processo para um imóvel ir a leilão normalmente leva de três a seis meses, a partir do próximo mês um volume maior de ativos imobiliários já deve ir a leilão.
Em maio, o bancário Luis Dutra comprou uma casa em São José do Rio Preto (SP) e economizou 25% em relação ao valor de mercado do imóvel. O processo foi rápido — o imóvel estava desocupado — e ele já está de mudança com a família.
— Em média, a cada dois anos, mudo de cidade. Então comprei para morar agora e como investimento a longo prazo — disse ele, que destacou a importância de uma pesquisa aprofundada antes da operação. — O leilão atrai por conta do preço reduzido, mas é preciso calcular custos como possíveis obras.
Opção para vender rápido
Já o pintor de carros José Costa dos Anjos arrematou seu segundo imóvel em leilão, uma casa em São Bernardo do Campo (SP). Mesmo com a necessidade de reforma, a operação ficou 60% mais barata do que a avaliação do bem.
Para especialistas, se o imóvel estiver ocupado, porém, é preciso atenção redobrada.
— Muitas vezes este processo de desocupação demora 12 meses ou mais, pois quem está no imóvel cria dificuldades para sair em definitivo — explicou Sabrina Marcolli Rui, advogada em direito imobiliário.
Outro ponto de atenção é a análise do edital do leilão, que descreve se o imóvel tem dividas que deverão ser pagas ou se já estão quitadas.
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Para Vicente Paulo, presidente da Associação da Leiloaria Oficial do Brasil,quem tem pressa em se desfazer do imóvel já começa a olhar esse mercado como opção para venda:
— Quando o proprietário não tem tempo de esperar e precisa de liquidez imediata, o leilão é bom negócio. O valor é determinado na hora.
Um exemplo é a parceria entre o portal Imovelweb e a VIP Leilões. Quem anuncia tem a possibilidade de leiloar o imóvel. Há mais de 2.200 no portal nesta situação.
— A pessoa que anunciou e não vendeu tem a possibilidade de leiloar o imóvel usando as plataformas da VIP Leilões — explica Tiago Galdino, diretor financeiro do Imovelweb.